碧桂园：复制大盘模式
“这倒像一家经营性公司的资产比例。”该分析人士评价，不排除碧桂园将来会把酒店产业剥离出去，另外成立上市公司。
碧桂园控股有限公司(2007.HK，简称碧桂园)，因为其带出中国内地新首富、近期香港股市内地地产股大涨，而备受投资者瞩目。
4月3日正式公开招股当日，5家证券商为其借出的展金额共333亿元。以该股公开发售2.4亿股，招股价上限5.38元，按集资额为12.912亿元计算，展认购金额相当于超额认购逾24倍。据香港媒体透露，时富金融董事关百良表示，虽然碧桂园散户的股份分配最多只回拨至20%，但因近期新股一上市则劲升，故投资者相信新股挂牌后的升幅，仍热烈认购碧桂园的展。
令市场意外的是，同样以珠三角房地产开发为主的雅居乐地产(3383.HK)竟成为碧桂园的影子股，该股午后升幅曾扩大至3.4%，以8.13元创上市新高，当日收8.06元，仍涨2.5%。
分析师认为，这与两家公司早期房地产项目打通香港市场销售渠道，积累了一部分对公司业务较为熟悉的客户有关。
复制大盘模式
然而，一位长期投资香港内地地产股的投资者对记者表示，其对碧桂园兴趣不大，原因是市值和股价均有明显泡沫。实际上，作为专业的房地产开发商，碧桂园的资产结构中固定资产占据大多数，表明其资金周转率较低。这在投资者眼中，是有风险的。
招股书上可见，碧桂园2006年总收入79亿，但其收入结构比其它几家内地上市公司复杂：包括房地产销售和建筑、租赁、学校收入等。其中房地产销售收入69亿。“不排除上市前期将建筑业利润滩薄，从而提升房地产销售业绩。”业内人士表示。
如果单独看房地产销售业绩，2002年至2006年，该公司一直徘徊在20亿—40亿元的销售收入，这个比例在国内上市公司中的比例不算高的。
分析人士指出，评价房地产上市公司的优劣，首先要看其资产结构，很明显，碧桂园的固定资产远远大于其流动资产。这在目前所见的上市房企中，一般都做不到。
“这倒像一家经营性公司的资产比例。”该分析人士评价，不排除碧桂园将来会把酒店产业剥离出去，另外成立上市公司。
2006年碧桂园房地产销售收入仅相当于万科的1/3，那么要实现巨大的业绩增长，则需要跨区域运营能力和大力拓展酒店产业。实际上，碧桂园的全国扩张步伐才刚刚开始。
从招股书可见，截至2007年1月31日，碧桂园有27个发展项目，当中有22个位于广东省，只有5个分布于湖南长沙、内蒙古满洲里、江苏省泰州以及辽宁沈阳。分析人士指出，碧桂园选择北上与富力地产早期的发展模式类似，但不变的是其“农村包围城市”的战略。“这在一定程度上看，碧桂园先期进入一些相对竞争不是最激烈的二线城市，对其开发风险也做了一定缓冲。”该分析人士认为，但这些城市也处于快速增长期，快速融入并非易事。
而从碧桂园的发展战略中，可见两条清晰的路线：跨地域发展和做大酒店业务。
碧桂园的酒店产业非常庞大，目前该公司已建好的有4家五星级和1家四星级的酒店，其中五星级和四星级各有一家已进入运营阶段，而在建的还有5家五星级酒店。以正在经营的凤凰城酒店为例，估值大约在15亿元，那么10家酒店市值可达到150亿元。据了解，2006年珠江新城的项目就是酒店用地。
加速资金周转率
碧桂园负债40多亿元，相对于其500多亿元固定资产而言，并不高，以2006年度79亿元的总收入来看，则显得资金周转率很低了。据知情人士透露，其酒店过往经营收入一年不到2亿元。
2002年，增城凤凰城开盘当天即有合同销售额12亿元，将当年碧桂园业绩拉高到30多亿元，而2004年进入收缩期之后，一直徘徊在40亿元左右，“销售业绩体现了一家公司的市场占有率。”分析人士如是说，万科去年的销售总收入为200亿元，基本上来源于房地产销售，而富力100亿元也是如此。
在业内人士眼里，“碧桂园的低负债率是目前几家大型企业无法比拟的。”换言之，就未来发展潜力而言，收益有一定保障。
“内地有几家房企不面临跨地运营能力的考验呢？”上述分析人士反问记者，项目快速增长，而公司的运营能力是否跟得上？恰恰于3月8日，保利地产(600048.SH)的股东大会上，也有小股东以此询问李斌海。
从打造项目价值的角度看，北京的一些大鳄是广东民企无法比拟的。“潘石屹凭京城一个项目就可以做到40亿的收入，杨国强要多少个项目才有这个销售数字？”上述分析人士说。
从过去的销售业绩来看，碧桂园绝对是广东房企的一面旗帜，但其跨地域运营能力会比万科、富力等几家显得较为弱势，因为碧桂园进入的时机和成本均不同于其他企业，利润结构自然产生差异。
然而，“上市绝不是坏事”，毕竟近期能在资本市场拿到50亿元以上的企业寥寥无几，能一次性融资100亿，可以立即缓解碧桂园异地扩张的资金压力，但其后期所面临的开发销售的压力，也会一一出现。
富力作为第一家广东房企在香港上市，其示范作用曾令业内沸腾。此后广州多家开发商均传出筹备上市，而碧桂园先拔头筹，对广东房地产市场具有更深远的含义：传统的房企借助资本平台实现转型；从住宅开发向多元开发的趋势已成定局。
一个事实是，匡算之下，合生、富力和碧桂园的市值，已经超过1000亿港元，这是由国企蜕变的万科、金地和招商地产等几家地产大鳄所无法比拟的。
碧桂园控股有限公司(2007.HK，简称碧桂园)，因为其带出中国内地新首富、近期香港股市内地地产股大涨，而备受投资者瞩目。
4月3日正式公开招股当日，5家证券商为其借出的展金额共333亿元。以该股公开发售2.4亿股，招股价上限5.38元，按集资额为12.912亿元计算，展认购金额相当于超额认购逾24倍。据香港媒体透露，时富金融董事关百良表示，虽然碧桂园散户的股份分配最多只回拨至20%，但因近期新股一上市则劲升，故投资者相信新股挂牌后的升幅，仍热烈认购碧桂园的展。
令市场意外的是，同样以珠三角房地产开发为主的雅居乐地产(3383.HK)竟成为碧桂园的影子股，该股午后升幅曾扩大至3.4%，以8.13元创上市新高，当日收8.06元，仍涨2.5%。
分析师认为，这与两家公司早期房地产项目打通香港市场销售渠道，积累了一部分对公司业务较为熟悉的客户有关。
复制大盘模式
然而，一位长期投资香港内地地产股的投资者对记者表示，其对碧桂园兴趣不大，原因是市值和股价均有明显泡沫。实际上，作为专业的房地产开发商，碧桂园的资产结构中固定资产占据大多数，表明其资金周转率较低。这在投资者眼中，是有风险的。
招股书上可见，碧桂园2006年总收入79亿，但其收入结构比其它几家内地上市公司复杂：包括房地产销售和建筑、租赁、学校收入等。其中房地产销售收入69亿。“不排除上市前期将建筑业利润滩薄，从而提升房地产销售业绩。”业内人士表示。
如果单独看房地产销售业绩，2002年至2006年，该公司一直徘徊在20亿—40亿元的销售收入，这个比例在国内上市公司中的比例不算高的。
分析人士指出，评价房地产上市公司的优劣，首先要看其资产结构，很明显，碧桂园的固定资产远远大于其流动资产。这在目前所见的上市房企中，一般都做不到。
“这倒像一家经营性公司的资产比例。”该分析人士评价，不排除碧桂园将来会把酒店产业剥离出去，另外成立上市公司。
2006年碧桂园房地产销售收入仅相当于万科的1/3，那么要实现巨大的业绩增长，则需要跨区域运营能力和大力拓展酒店产业。实际上，碧桂园的全国扩张步伐才刚刚开始。
从招股书可见，截至2007年1月31日，碧桂园有27个发展项目，当中有22个位于广东省，只有5个分布于湖南长沙、内蒙古满洲里、江苏省泰州以及辽宁沈阳。分析人士指出，碧桂园选择北上与富力地产早期的发展模式类似，但不变的是其“农村包围城市”的战略。“这在一定程度上看，碧桂园先期进入一些相对竞争不是最激烈的二线城市，对其开发风险也做了一定缓冲。”该分析人士认为，但这些城市也处于快速增长期，快速融入并非易事。
而从碧桂园的发展战略中，可见两条清晰的路线：跨地域发展和做大酒店业务。
碧桂园的酒店产业非常庞大，目前该公司已建好的有4家五星级和1家四星级的酒店，其中五星级和四星级各有一家已进入运营阶段，而在建的还有5家五星级酒店。以正在经营的凤凰城酒店为例，估值大约在15亿元，那么10家酒店市值可达到150亿元。据了解，2006年珠江新城的项目就是酒店用地。
加速资金周转率
碧桂园负债40多亿元，相对于其500多亿元固定资产而言，并不高，以2006年度79亿元的总收入来看，则显得资金周转率很低了。据知情人士透露，其酒店过往经营收入一年不到2亿元。
2002年，增城凤凰城开盘当天即有合同销售额12亿元，将当年碧桂园业绩拉高到30多亿元，而2004年进入收缩期之后，一直徘徊在40亿元左右，“销售业绩体现了一家公司的市场占有率。”分析人士如是说，万科去年的销售总收入为200亿元，基本上来源于房地产销售，而富力100亿元也是如此。
在业内人士眼里，“碧桂园的低负债率是目前几家大型企业无法比拟的。”换言之，就未来发展潜力而言，收益有一定保障。
“内地有几家房企不面临跨地运营能力的考验呢？”上述分析人士反问记者，项目快速增长，而公司的运营能力是否跟得上？恰恰于3月8日，保利地产(600048.SH)的股东大会上，也有小股东以此询问李斌海。
从打造项目价值的角度看，北京的一些大鳄是广东民企无法比拟的。“潘石屹凭京城一个项目就可以做到40亿的收入，杨国强要多少个项目才有这个销售数字？”上述分析人士说。
从过去的销售业绩来看，碧桂园绝对是广东房企的一面旗帜，但其跨地域运营能力会比万科、富力等几家显得较为弱势，因为碧桂园进入的时机和成本均不同于其他企业，利润结构自然产生差异。
然而，“上市绝不是坏事”，毕竟近期能在资本市场拿到50亿元以上的企业寥寥无几，能一次性融资100亿，可以立即缓解碧桂园异地扩张的资金压力，但其后期所面临的开发销售的压力，也会一一出现。
富力作为第一家广东房企在香港上市，其示范作用曾令业内沸腾。此后广州多家开发商均传出筹备上市，而碧桂园先拔头筹，对广东房地产市场具有更深远的含义：传统的房企借助资本平台实现转型；从住宅开发向多元开发的趋势已成定局。
一个事实是，匡算之下，合生、富力和碧桂园的市值，已经超过1000亿港元，这是由国企蜕变的万科、金地和招商地产等几家地产大鳄所无法比拟的。
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