由于物业发展经营利润率上升，公司07年股东应占纯利增长17.2%至4.63亿元(RMB,下同);由于股本扩大,每股盈利同比下降26.3%至0.1376元,低于国泰君安及市场预期。计入少数股东权益因素，国泰君安分别调低08，09年预测每股盈利22%，39.2%至约0.166元及0.210元。公司净负债率远超预期, 长沙项目预计有25-50亿元的资金缺口, 前景不确定, 调降预测NAV值40.5%至每股4.8港元。评级由“收集”下调至“沽出”。12个月目标价下调58.2%至2.30港元，等于1.0倍的预测NBV值。

　　07年纯利增长17.2%，逊预期。公司发布经审核的07年业绩公告，营业额同比增长42.3%至39.99亿元，股东应占纯利增长17.2%至4.63亿元，每股盈利同比下降26.3%至0.1376元。由于少数股东权益增加，公司07年业绩低于国泰君安及市场平均预期约10%。

　　物业发展：07年入帐面积为14.5万平米。物业发展是公司主要收入及利润来源，07年占营业总额的69.9%及经营利润的69.1%。由于绿色家园及香山清琴等项目确认收入，07年公司物业及土地使用权营业额为27.9亿元，合同销售收入为31.1亿元(与06 年同期持平)。销售均价约为每平米1.68万元,经营利润率由07年中期的19.9%上升4.3个百分点至24.2%。国泰君安预计08全年公司入帐面积为14万平米，销售均价为每平米1.69万元，经营利润率为25%。由于奥运期间北京所有在建住宅项目停工及供不应求等因素，国泰君安认为08年北京新房销售均价仍将上涨5%。

　　出售奥运媒体村项目。公司于07年8月开始出售奥运媒体村，可售面积为40万平米，08年底前预计将出售20万平米，目前已出售11万平米,预计销售价格为每平米1.05万元至1.1万元。国泰君安估计以上销售收入可于09年入帐，保守估计09、10年可为公司分别贡献经营利润约2亿元。净负债率较高, 长沙项目有较大的资金缺口。根据最新管理层访谈，国泰君安认为公司长沙项目资金缺口较大，08年有25亿-50亿元的资金缺口，前景较不确定。

　　调低08-09年盈利预测。由于公司07年少数股东应占纯利远超国泰君安及市场预期，计入此项因素,分别调低08，09年预测每股盈利22%，39.2%至约0.166元及0.210元。调降预测NAV值40.5%至每股4.8港元; 公司股价估值偏高。国泰君安的研究显示,公司08年的预测净负债约为94.6亿元, 远高于国泰君安此前预期，相应调低预测NAV值40.5%至每股4.8港元。计入以上因素, 国泰君安认为公司股价合理估值对NAV应有50%的折让,目前股价估值偏高。

　　评级降至“沽出”，12个月目标价下调58.2%至2.80港元。综上所述, 由于物业发展毛利率上升，公司07年股东应占纯利增长17.2%至4.63亿元。由于股本扩大，每股盈利同比下降26.3%至0.1376元,低于国泰君安及市场平均预期。计入少数股东权益因素，国泰君安分别调低08，09年预测每股盈利22%，39.2%至约0.166元及0.210元。公司净负债率远超预期 ,长沙项目预计有25-50亿元的资金缺口,调降预测NAV值40.5%至每股4.8港元。评级由“收集”下调至“沽出”。12个月目标价下调58.2%至2.30港元，等于1.0倍的预测NBV值。

　　风险因素。(1)国务院拟对闲置土地征收20%闲置费，并从严控制地产信贷，或将降低中资地产公司盈利能力。(2) 9部委15条意见规定，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70％以上，这将对发展项目规划设计、施工进度及市场定位产生负面冲击，现有的住房结构需调整，进而影响开发商的利润。(3)若中央进一步采取更严厉的紧缩政策，如取消预售制度及开征物业税，对房地产行业的冲击还有待时间来消化，公司股价亦会受累。(4)广州及深圳地产市场已进入阶段性调整期，或将带动全国的房价下跌。(5)长沙项目业绩不确定性较大。