达力集团(0029.HK,$2.50,买入)

　　达力的物业资产全部位于中国内地，银行贷款则以港元为单位，这使集团成为最受惠人民币升值的本地股票之一。此外，集团的内地资产也属本身具有极大升值潜质的优质资产。

　　集团的主要资产是位于上海浦东的投资物业裕景国际商务广场西塔楼。该物业包含182个写字楼单位，总楼面面积合共30,188平方米。达力在2006年初向其大股东私人拥有、在本港及厦门拥有重大物业权益的裕景兴业购入裕景国际商务广场西塔楼。收购价格为7.58亿人民币或每平方米平均价25,110人民币。卖方作出3年租金收益率至少达8%的保证，意味每年租金收入至少达6,000万人民币。

　　此后人民币兑港元升值约17%，而上海甲级商厦的租金亦见上升，因此裕景国际商务广场西塔楼重估幅度可观。据仲量联行的资料，上海甲级商厦的平均租金已达8.8人民币/平方米/日。以上述的租金收益率最低保证算，裕景国际商务广场西塔楼的租金为5.4人民币/平方米/日，意味上调空间可观。以上海甲级商厦平均资本价值每平方米41,385人民币为基础，该物业的价值应为12.5亿元，即以3.67亿元本港银行贷款作局部融资的收购价有72%的重估。达力所持该物业权益的资产净值应为每股4元。

　　达力在内地的其他二项物业包括:(1)位于北京朝阳区的购物商场尚街购物中心；以及(2)有待发展的深圳蛇口滨水地皮。前者的价值被评定为5.12亿元，而截至去年底，后者的应占帐面值为1.94亿元。两者的价值合计为每股3.2元。加上主要为现金及朝阳发展项目未售出住宅单位的其他资产约3亿元(每股1.4元)的帐面值，达力每股价值为8.6元。

　　蛇口地皮具有可观的隐藏价值，因为该地皮可发展成为310,000平方米的混合发展项目，其中高档住宅楼价在每平方米40,000人民币左右。该地皮接近西部通道深圳出口，且接通计划发展中的深圳地铁，这对地皮的发展价值应有正面推动。假设楼面价值为每平方米12,000人民币，则该地皮的应占重估盈余为31亿元(每股14.3元)，因为补地价在2003年12月已向深圳政府付清。

　　达力股价仅相当于我们所评估价值的小部份，我们依然认为这只被市场忽略的股份拥有巨大的重估潜质。裕景集团在本港及内地从事地产开发的经验有目共睹，但其大部分发展项目仍为私人持有。长远而言，达力有望成为该地产集团的上市旗舰。分析员:麦德光