雅居乐：风险低 可小注吸
www.cnfol.com 2008年04月23日 10:10 明报财经
雅居乐(3383)去年赚21亿元(人民币‧下同)，升69%，较巿场预期高8.6%。集团土地储备够用8年，土地成本每平方米仅619元，是利润保证，加上现金流强劲，足以支持业务发展。公司股价已自高位调整58%，股价对每股资产净值折让高达33%，值得留意。
对于内房股，巿场一担心不够地，二担心不够钱，雅居乐不存在这两个问题。
先论土地储备。雅居乐土地储备2843万平方米，券商大和估计，够用8年，每平方米土地成本619元，相当低廉，令雅居乐有条件赚取可观利润。
强劲现金流抵高负债
集团的大本营在广东，大摩指出，集团在广东以外地区的卖楼表现，愈来愈出色。例如，去年底推出的成都项目，巿场原预期每平方米售价1万元，最后竟可以1.6万元卖；又例如，最近推出的南京项目，大摩估计每平方米售价1.25万元，亦高于巿场预期。大摩强调，今年陆续推出的西安、重庆及海南项目，若销情良好，则可刺激股价上扬。
再论负债。巿场一度担心，雅居乐负债率过高。截至去年底，净负债对股本比例60.3%，相较中国海外(0688)和世茂房地产(0813)约30%的负债率，的确较高。
但参考大和及大摩的分析发现，雅居乐却完全有足够现金流支撑业务。先看主要现金流出项目︰一、公司已支付93%的土地成本，今年要付的地价仅为14亿元；二、短期内要还的银行负债为13.7亿元。同时，却有很多现金流入来源︰一、海南和广东河源的项目，策略投资者会注入27亿元；二、公司预计今年预售210万平方米楼面，可套现147亿至179亿元；三、截至去年底，雅居乐手头现金39.5亿元；四、备用银行信贷16.8亿元。大和相信，以雅居乐的资产负债情，即使预售实际数字与目标相差35%至40%，亦有足够现金流支撑业务。
第2季卖楼表现关键
当然，雅居乐有不明朗因素，券商花旗指出，雅居乐的首季预售成绩强差人意，截至首季，今年确可入帐的楼面只得37万平方米，套现32亿元，相等于全年目标21%。这一比例，相对于去年同期的37%、同业中国海外的65%、华润置地(1209)的50%、合生(0754)的40%、远洋地产(3377)的45%，都较差，今年能否完成目标成疑。
现价折让高达33%
花旗指出，雅居乐第2季的售楼表现非常关键。第1季强差人意，第3季北京办行奥运会，内地售楼速度料放缓，第2季是传统旺季，因此非常关键，关乎股价走势。
不过，花旗对内房股仍然长期看好。该行预计，中国今、明两年经济增长10%，人民币今年会升值8%，明年会升值9%，这两大趋势支持内房股发展。
雅居乐股价已自高位下调58%，昨日收报9.6元，券商给予其每股资产净值估计，分别为：大和14.9港元、花旗13.38港元、大摩14.68港元，平均为14.32港元，股价相对其折让高达33%，风险不高，可考虑小注吸纳。
对于内房股，巿场一担心不够地，二担心不够钱，雅居乐不存在这两个问题。
先论土地储备。雅居乐土地储备2843万平方米，券商大和估计，够用8年，每平方米土地成本619元，相当低廉，令雅居乐有条件赚取可观利润。
强劲现金流抵高负债
集团的大本营在广东，大摩指出，集团在广东以外地区的卖楼表现，愈来愈出色。例如，去年底推出的成都项目，巿场原预期每平方米售价1万元，最后竟可以1.6万元卖；又例如，最近推出的南京项目，大摩估计每平方米售价1.25万元，亦高于巿场预期。大摩强调，今年陆续推出的西安、重庆及海南项目，若销情良好，则可刺激股价上扬。
再论负债。巿场一度担心，雅居乐负债率过高。截至去年底，净负债对股本比例60.3%，相较中国海外(0688)和世茂房地产(0813)约30%的负债率，的确较高。
但参考大和及大摩的分析发现，雅居乐却完全有足够现金流支撑业务。先看主要现金流出项目︰一、公司已支付93%的土地成本，今年要付的地价仅为14亿元；二、短期内要还的银行负债为13.7亿元。同时，却有很多现金流入来源︰一、海南和广东河源的项目，策略投资者会注入27亿元；二、公司预计今年预售210万平方米楼面，可套现147亿至179亿元；三、截至去年底，雅居乐手头现金39.5亿元；四、备用银行信贷16.8亿元。大和相信，以雅居乐的资产负债情，即使预售实际数字与目标相差35%至40%，亦有足够现金流支撑业务。
第2季卖楼表现关键
当然，雅居乐有不明朗因素，券商花旗指出，雅居乐的首季预售成绩强差人意，截至首季，今年确可入帐的楼面只得37万平方米，套现32亿元，相等于全年目标21%。这一比例，相对于去年同期的37%、同业中国海外的65%、华润置地(1209)的50%、合生(0754)的40%、远洋地产(3377)的45%，都较差，今年能否完成目标成疑。
现价折让高达33%
花旗指出，雅居乐第2季的售楼表现非常关键。第1季强差人意，第3季北京办行奥运会，内地售楼速度料放缓，第2季是传统旺季，因此非常关键，关乎股价走势。
不过，花旗对内房股仍然长期看好。该行预计，中国今、明两年经济增长10%，人民币今年会升值8%，明年会升值9%，这两大趋势支持内房股发展。
雅居乐股价已自高位下调58%，昨日收报9.6元，券商给予其每股资产净值估计，分别为：大和14.9港元、花旗13.38港元、大摩14.68港元，平均为14.32港元，股价相对其折让高达33%，风险不高，可考虑小注吸纳。
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