近日，信和(0083)与地铁(0066)合作发展的火炭御龙山开售，成为了城中的热门话题。基本上，今时今日，差不多全部一手新盘都会以豪宅自居，并标榜各种诱人的概念。慧雅心想，外国的朋友在看过御龙山的宣传短片后，难免会产生一种「错觉」，以为整个项目就像欧洲贵族的城堡一样。慧雅不禁想到，香港的卖楼文化实在是一有趣的社会现象，社会学家们大可将之拿来做论文题材。

　　不过，无论御龙山的宣传和包装做得多好，事实始终是：它只是一位处沙田火炭站的项目。一直以来，慧雅觉得一个成熟地产市场的特征，是不同地区的楼价会呈现不同级别。从这角度看，御龙山热卖的最大影响，可能是在于为新界区高级住宅的做价刷新纪录。据慧雅了解，不少御龙山的优质单位，每呎都要9000、1万元，相信这楼盘的做价会成为新界区高级往宅的新指标。

　　何文田潜藏富豪不少

　　重要的是，若现时火炭站的高级住宅动辄也要卖近万元一呎，那么，市区和较近市区的新界豪宅的做价，自然更可看高一线。从这角度看，长实(0001)目前应是处于一十分有利的位置。盖长实旗下即将开售的新盘半山壹号，始终位处市区传统豪宅地段，尽管位置不是何文田区的中心，但事实上，何文田区没有大型新供应已有多年，而区内潜藏的富豪数目实在不宜少看。加上一直以来，九龙区都只有很少4房或以上的单位，对大单位的潜在需求，相信有利半山壹号这个主打大户型的项目。

　　无论如何，长实在大围坐拥数百万呎的土地储备，这些地皮的价值应会受惠于御龙山热卖。基本上，慧雅仍认为长实潜质未尽，建议在120元以下加码，并维持目标价在150元。

　　施慧雅

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