金朝阳(0878.HK,$5.31,买入)

　　金朝阳位于铜锣湾的旗舰投资物业金朝阳中心的租金收入持续上升，为集团的经常性收入带来鼓舞。但近年为集团业绩带来重大刺激的却是物业合并业务，该项业务涉及收购位于市区具重建价值的旧楼，然后将所征集的土地售予其他发展商。集团在物业合并方面拥有专业知识及丰富经验，故视该项业务为新的核心业务。

　　过去3年金朝阳中心租金收入的复合年增长率为31%，至2007年达1.48亿元，反映在一般为期3年的租约周期中，租金调升的幅度可观。金朝阳中心约有一半租约将在今年续租，管理层预期整年租金收入上升55%。

　　金朝阳在物业买卖方面战绩彪炳。集团通过买卖只用了大约2年征集的物业，在2006年10月录得收益/收入为1.01亿元/2.45亿元，2007年4月录得9,100万元/2.30亿元，2007年8月录得4,500万元/1.48亿元，2008年3月录得2亿/4.70亿元。有关交易的利润率介乎30-43%。

　　集团保留若干在金朝阳中心附近收购的土地，预备将之重建为投资物业。计划中的银座式建筑将耗资7亿元兴建、提供130,000平方写字楼/零售楼面，该物业在2010年落成后，公司按总楼面面积计的零售物业组合规模将扩大约50%。该物业毗邻金朝阳中心(总楼面面积243,000平方)，因此平均租金及资本价值应不相上下。该项目落成后估计将为集团增添6亿元资产净值，或每股2.5元。

　　以金朝阳中心的45亿元估值为基础，集团的全面摊薄资产净值估计为每股15.6元。该项估值看来合理，其引伸的预计租金收益率为4.4%，与同类型物业的市场收益率相若。毗邻的在建投资物业一旦落成，将进一步提升公司资产净值，成为将该股升级的一个催化剂。公司截至去年底负债比率为51%，负债并不算过份沉重，由此推算金朝阳中心的担保品贷放率以及租金净额/利息覆盖比率分别只为36%及1.6倍。

　　我们将金朝阳目标价调升至7.80元，对现时全面摊薄资产净值有50%可观折让，亦相当于2008年7.2倍预计市盈率。从在建投资物业提升公司资产净值的潜质以及秀丽的租务市场前景来看，该股基本因素吸引。分析员:麦德光