注意，楼市置业窗口再次打开！

　　

5月8日央行、国家金融监管总局‌以及中国证监会高层向市场射出了十支“金融箭”，其中包括降低个人住房公积金贷款利率0.25%。

　　

    

　　

这就意味着购房群体迎来了史上最低置业成本期，无论是公积金还是商业贷款利率都同步打开了2.6%的空间。

　　

而这一政策基调也将与深圳楼市政策形成新的共振——首付比例降至15%、公积金贷款额度提升至家庭最高231万、公积金利率2.6%。

　　

以五一“黄金周”加推的鹏宸云筑为例，总价门槛约462万，首付门槛约69.3万，若以公积金最高可贷额度估算可节约11万贷款利息。

　　

所以，进入历史低成本置业期，深圳楼市预计将会有大量的资金集中涌向各大核心区域的优质项目。

　　01 　　三组数据，撑起深圳楼市半边天 　　

政策的传导效应，事实上非常显著。

　　

因为此前就已经有资金悄悄跑步进入深圳楼市。

　　

2人抢一套房，250套约81-126㎡住宅1.5小时去化约92%，揽金约13亿。

　　

    

　　

这就是上周四(5月1日)龙华住宅鹏宸云筑的开盘战绩，不仅为深圳五一黄金周添了一把火，也为深圳楼市上半年表现落下一子。

　　

而在此前，鹏宸云筑已经两度点燃深圳楼市。

　　

2024年12月项目首开大捷，368套建面约81-124㎡户型，1587批客户抢筹，开盘当日约3.5小时售罄，吸金约18亿，刷新龙华近五年来入围纪录，也为深圳楼市当年收官画上了完满的句号。

　　

    

　　

紧接着今年3月，153套104-148㎡大户型续燃深圳新房市场，523批冻资客户1小时去化98%，104㎡户型更是50分钟内售罄，去化速度超越同类新房。

　　

    

　　

可见，一个项目几乎撑起了深圳楼市的半边天。

　　

那么，第三度加推有这样的战绩也就不意外了。

　　

而一个核心区域的项目大卖，不仅是房企年底报表好看那么简单。

　　

核心项目大卖不仅可以带动核心城市楼市的头部效应，促进市场的信心回归，还会对周边房价产生锚定效应，重塑市场价格体系，虹吸到更多的资金进入区域。

　　

更重要的是，新房市场的表现，还会成为各大投资机构深度研判楼市的信号。

　　

回顾历史，2015年瑞银预言中国楼市反弹，随后三年市场迎来狂飙。

　　

今年3月瑞银集团认为中国房地产拐点到了，一线和核心二线城市正在企稳，并将企稳的时间预测修正提前至2026年初，同时也将区域开发商评级上调至买入；4月底花旗分析师认为当前是布局中国房地产板块的良机，且短期内核心城市六月销售有望超预期。

　　

这些恰恰暗示着未来投资风向的转变。

　　

所以，如今鹏宸云筑的热销也恰恰正印证了国际投资机构对中国核心楼市的判断。

　　

据了解，鹏宸云筑预计6月初将续推2号楼，同样的面积段81-126平，但位置、视野相比1号楼更好，不仅占据小区的C位，可以全景看社区所有庭院与花园景观，不容易受外界影响，也是东部地块最后一批住宅资源。

　　

    

　　

目测，这将又是深圳楼市的一枚助燃弹。

　　02 　　在新房里“卷麻”了 　　

既然三度撑起了深圳楼市的高光，那么鹏宸云筑到底有什么独特之处？为何能让市场一众持币买家持续看好？

　　

最大的原因就是，鹏宸云筑真的“卷麻”了。

　　

鹏宸云筑的入市，就好比在一众优等生里突然杀出一位拔尖生。

　　

先是封面级岭南园林，重新定义深圳的“好房子”。

　　

在深圳找一个带大花园和泳池的大社区真的太难了，更不用说要找一个因地制宜，能把“两山四水九公园”从周边三五公里延伸到社区内部的项目。

　　

一方面深圳过去的新房，相当一部分项目由于地块局限，容积率普遍都较高，有的新房甚至到8和10。

　　

无论开发商们如何腾挪空间，都很难给社区挤出足够的花园，就更不用说能够自带泳池了。

　　

曾经有@格隆汇楼市的朋友想要找一个有地面花园，且带泳池的社区，在预算有限加上对地段通勤有要求的情况下，几乎无从选择。

　　

从鹏宸云筑园林实景可以看到，闲暇时无需外出就能体会到什么是小桥流水人家，春红夏紫。

　　

    

　　

项目园林实景

　　

有住家孩子和老人的家庭，在饭后也能在下沉庭院、醒狮乐园享受都市傍晚的静谧。

　　

    

　　

项目园林实景

　　

所以，有实地去看过这个项目的朋友回来后打趣——原来最美的风景，从来不在远方，而在鹏宸云筑这一园四季的轮回里。

　　

而鹏宸云筑不仅有小家也有大自然。

　　

移步换景，四季探幽，何必还参加额外的自然课堂研学？

　　

在家楼下就能感受岭南山水风光了，在家附近就能亲临投资约30亿的绿芯公园，以及投资约1.7亿即将升级改造的民悦公园，在氧吧中自由呼吸。

　　

    

　　

项目周边实景

　　

另一方面，深圳的新房开发过程中，缺乏开发设计经验的企业实在太多了，像中建壹品这种专业出身的企业，还能用心打磨产品的，就更少了。

　　

鹏宸云筑的品质打磨有多极致？

　　

随便拉出一些数据，就知道配置设计的规格有多高了。

　　

约3500元/㎡的精装标准，已经碾压龙华区域的绝大部分项目，装修配置全部采用的也都是国内外一线品牌。

　　

如外立面是270度环幕视野的顶奢玻璃幕墙；

　　

    

　　

项目效果图

　　

车库重金打造，材料工艺直接对标10万＋豪宅的品质，采用“水波纹格栅门”“天然大理石拼接地面”“线性灯光天花”等元素，车库与住宅电梯厅无缝衔接，营造兼具艺术性与实用性的归家动线。

　　

    

　　

项目车库图

　　

而考虑到“好房子”的定位，中建壹品对车库顶面及墙面采用的是隔音材料，减少车辆行驶噪音对上层住户的影响，同时还通过排水沟、防潮涂料、机械通风系统等科学设计，降低南方潮湿天气对车库的影响。

　　

车库智能化及安全方面中建壹品也做得不错，车库内配备 24 小时视频监控，重点区域(如电梯厅、出入口)无死角覆盖；采用LED节能照明，结合机械通风系统，保障车库内空气流通及亮度，避免视觉盲区；车牌识别系统自动抬杆，支持无感支付，减少人工干预。

　　

大堂首层采用古铜金门扇+不锈钢门套防火门，墙面是约900*1800mm墙砖+局部造型石材+岩板背景墙不锈钢踢脚线，还设计了浪漫奇幻的星空顶；

　　

    

　　

项目大堂入户实景

　　

住宅室内是新风系统+全屋净水+抗菌面板，达到WELL健康建筑银级认证标准。

　　

    

　　

项目示意图

　　

其次是户型设计，鹏宸云筑把人居哲学诠释到极致。

　　

鹏宸云筑真正做到了什么叫作“既要，又要，还要”。

　　

“既要”方面，鹏宸云筑做到契合深圳年轻人追求空间使用效率的需求。

　　

可以说，鹏宸云筑是深圳首批“新规盘”了，通过创新设计，降低公摊面积，实现综合使用率接近100%，而深圳的新房传统项目得房普遍约70%～80%。

　　

对比周边普通项目，套内面积整体多出约10-20平。

　　

以鹏宸云筑126平户型为例。

　　

从综合实用率来看，同类户型几乎多出了10-20平使用面积；从价格来看，同类户型也贵了将近200-300万。

　　

    

　　

换句话说，同户型产品综合使用率比鹏宸云筑高的，没有鹏宸云筑便宜，而比鹏宸云筑便宜的，即使建筑面积更大，实际使用率又不如鹏宸云筑。

　　

所以，对比市场上的同类产品同户型鹏宸云筑要大不少，甚至比市场上很多约140-160平的产品使用率都要大一些。

　　

不仅如此，126平的四房两厅两卫户型南北通透，布局灵活且实用。

　　

进门是约4.87㎡的入户玄关，客餐厅约26.6米的开间，阔景阳台约6.25米，厨房+餐厅+客厅+书房+主卧采光面直接拉到了约11.45米，主卧更是270°全景大尺度飘窗设计，是实实在在的“阳光房”。

　　

更重要的是，承重墙也得到合理的设计，不仅减少墙体的空间占用，也让餐客厅一体连接阳台，减少了走道空间的浪费。

　　

全屋飘窗取巧扩充了更多面积，综合使用率达到了约103%，一点也不用担心全家人住进来的空间使用感受。

　　

    

　　

项目126平户型    

　　

    

　　

这个升级标准，对比同类产品来说，空间利用是非常有竞争力的。

　　

要知道深圳实在太多承重墙占用空间，室内走道过于冗长后期需要根据自身需要改造的产品了。

　　

所以，这样的使用空间在深圳同类户型中，一点都不觉得逼仄。

　　

“又要”方面，鹏宸云筑满足了新一代居所要求个性智能便捷的要求。

　　

可以灵活适应现代都市ICO潮人的住家需求。

　　

全屋面板控制，自动感应灯光；智能暖通系统随心调试温度，冬暖夏凉；实时监测室内环境，恒温、恒湿、恒氧可控；懒人远程一键开合智能窗帘，全都安排得明明白白。

　　

比如喜欢外出追逐各个露天电音节的年轻一代在冬天被坏天气淋湿后，归家前就可以远程开启恒温空调，避免归家后等待室内温度上升。

　　

    

　　

项目示意图

　　

再比如91平户型为全屋柜体交付，高实用+强收纳的特性，为“懒星人”量身订造。

　　

如果实地去了解过就知道有多加分了。

　　

可以说，鹏宸云筑的91平户型是深圳众多刚需户型中的拔尖生。

　　

进门就是约3.76平米的大玄关，无论是设计鞋柜，还是穿衣镜，又或者是壁挂式储物空间，都有非常多的余地。

　　

餐厅位置预留“S型”的冰箱位置，非常适合放置大体积的冰箱。

　　

这种设计不仅提供了足够的空间用于放置双开门冰箱，还可以为厨房腾出更多的空间，增加操作空间的灵活性。

　　

毕竟传统的户型，在厨房的布局中，冰箱通常是占据空间最大的家电之一。

　　

同时还可以增加厨房与餐厅、客厅的连接更加流畅，空间感更强，家庭成员之间也会更愿意聚集在客餐厅，大大提高空间的交互性。

　　

这样的户型不仅实现了“小空间大利用、操作高效化、视觉隐形化” 的多重优势，还尤其契合现代家庭对厨房“实用+美观”的复合需求。

　　

    

　　

项目91平户型

　　

而客厅是柜体交付，不仅预留了电视机位，升降收纳拉篮还预留了吧台、杯架等日常居家使用频率比较高的特色功能。

　　

    

　　

项目示意图

　　

更重要的是，91平户型的收纳总容量可以达到约18420升。

　　

这是什么概念？

　　

一个搬家用的普通纸箱大约是60cm×40cm×50cm=120升，就可以容纳153个纸箱的量，这需要一辆约4.2米、容积约18立方米的厢式货车才能一次性装满。

　　

而卧室柜体不仅设计了独立的叠衣空间，长衣悬挂空间，还有大件衣物收纳空间，行李箱收纳区以及可以上翻的收纳柜。

　　

    

　　

项目示意图

　　

科学分区、空间利用最大化、细节巧思满满，很难说这不是说是每个爱美但又不擅长收拾的潮人的梦中情柜。

　　

要知道，住家必不可少的就是一个多功能立体实用的衣柜。

　　

拥有一个这样的全柜居室，就不用再担心卧室空间小，每次转身怕撞到，还总觉得储物不够了，同时也省去了后期重新设计收纳衣柜的麻烦。

　　

所以，这种通过精细化设计实现 “空间零浪费”，远超同面积段常规水平的户型，能满足三代同堂或者多孩家庭10年以上的物品增长需求，尤其适合注重居住整洁度、厌恶杂乱的家庭。

　　

“还要”方面，鹏宸云筑极大地向外延伸，能够捕捉到更多的都市天际线。

　　

自然与居住最有机的融合就是让室内外界限模糊，搭配大面积玻璃窗或阳台，将自然和都市霓虹“引入”家中。

　　

要知道，在一线都市圈，有时候天空和阳光也是一种奢侈品，想要看到日出日落，让阳光能照进家里需要花上一些代价。

　　

而鹏宸云筑的户型设计做得很有考究。

　　

视觉上的延伸通过大量玻璃类幕墙使用，做到270度环幕视野，无论是在主卧、次卧、书房还是客厅，都能够最大限度对话外界。

　　

设想一下，当阳光从鹏宸云筑的客厅和主卧慢慢撒进室内，被子再也不用隔三岔五拿出去晾晒，铺在床上一整天，晚上回家就能享受蓬松的感觉 ，伸脚再也不是阴冷潮湿被窝，是多么幸福。

　　

所以，这种多方面拓展的实用户型，基本上也是近年来深圳刚需们的梦中情房。

　　

而当一个新房卷到尽头，不仅革了新房的命，还能拎包入住，就已经是直接“封神”级别的作品了。

　　

总的来说，鹏宸云筑能够持续吸引市场的持币买家，离不开“高设计品质+高实用率+一线核心好房子”。

　　

　　03 　　总结 　　

　　如今“一揽子金融政策支持稳市场稳预期”基本落实到位，全球顶级的投资机构也都陆续调转枪头，市场上也有人做了五一“黄金周”的分析，观点都比较一致——“核心区企稳、外围承压”，但政策红利和产品红利双叠加的机会可遇不可求。

　　

政策红利已经出现，公积金贷款利率明确下调，也为个人商业住房贷款利率下探打开空间。

　　

产品红利鹏宸云筑已经释放了三轮，尽管优质的房子是大趋势，鹏宸云筑所在的区域更是属于核心区域，短期供应没有断层风险，但长期下是对抗用地紧张、规划透支、结构分化、抵御周期不可多得的优质资产。

　　

更重要的是，接下来项目2号楼的最后一批房源很快入市，预计6月初推售，错过前面1、3、5、6栋的群体，如果要追求这种舒适性极致的居所，就要趁现在开始特别留意了。