智通财经APP获悉，瑞银发布研报称，贝壳-W(02423)近期优化客源及房源分配，有助提升效率，该行维持H股“买入”评级及目标价69.4港元。

公司约两个月前实施经修订的分配算法，由以往大致平均分配，改为更针对性地将客源导向转化表现较佳的经纪人，旨在提升现有流量效率，并为表现优秀的经纪人提供更清晰的佣金激励。提到更以客户为中心的服务模式、减少行政摩擦，以及更着重提升经纪人生产力，而非扩招经验较浅的新人。该行认为，随着住宅楼价趋稳，贝壳的营运优势应会愈见明显。

该行指，尽管社交媒体平台带来流量竞争，贝壳持续透过“安住”及“诚意卖”等产品强化交易生态。专家指“安住”在上海渗透率已达约50%，有助改善转化;“诚意卖”则透过设定卖方最低可接受价、议价及挂牌价，引入更透明的定价框架。该行相信两项举措有助改善价格发现、对齐买卖双方预期，并提升成交执行。

专家观察到，上海二手楼市在8月28日预售政策改革后明显改善，需求主要集中于首置及学区相关住房，大部分成交介乎200万至500万元人民币，逾1,000万元人民币成交仅约占2%，显示复苏仍主要由自住需求带动。该行认为，二手成交持续强劲应有利贝壳核心经纪业务，并足以抵销新盘预售分部的潜在疲弱。

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